投資房地產必須知道的利弊

根據 The Real Deal 最近的一份報告顯示，風險調整後的年投資回報率平均為 8%。擁有住宅出租物業可能是產生額外收入、分散投資組合以及長期積累財富和股權的好方法。 然而，儘管有這些好處，房地產投資可能並不是每個人的最佳選擇。在本文中，我們將回顧投資房地產的利弊，討論在哪裡可以找到 SFR 房屋，並分享一些用於分析投資房地產的關鍵財務指標。

投資房地產的優點

投資買樓可能需要大量時間和精力。但是，當一切都說了又做了之後，購買出租物業所付出的辛勤工作可能會產生超大的回報。

以下是投資房地產的一些優點：

1. 經常性收入

收取租金並支付所有賬單後的經常性收入是投資房地產的最大好處之一。單戶住宅的租金同比增長超過 12%（截至 2021 年 11 月），因為租房者通常在密度較低的地區尋找獨立出租屋。

2.升值

從歷史上看，作為買入並持有的投資，房地產會升值。根據美聯儲的數據，在過去 20 年（2001 年第四季度與 2021 年第四季度），美國房屋銷售價格中值增長了 238% 以上。

3. 稅收優惠

投資房地產提供了多種減少應稅淨收入的方法。出租物業的常見扣除額包括物業管理和租賃費、維護和維修、物業稅和保險、抵押貸款利息以及業主費用，例如差旅和繼續教育。

4、折舊

折舊是一種非現金扣除，也用於稅前收入。住宅出租物業可在 27.5 年內折舊。例如，如果不包括地塊價值的房屋價值 110,000 美元，則折舊費用為每年 4,000 美元。

5. 利用 OPM

使用槓桿以他人的錢為房地產融資 (OPM) 是一種投資策略，用於以少量首付控制 100% 的出租物業。例如，與其支付 20 萬美元現金購買一棟房屋，投資者可以將這筆資金用作幾個現金流量出租物業的首付。

6. 多元化

除了傳統的股票、債券和交易所交易基金 (ETF)，投資房地產也是使投資組合多樣化的好方法。這是因為房地產通常與整體股市的相關性較低，這可能有助於保護投資者免受價格劇烈波動的影響。事實上，在過去的 25 年裡，單戶住宅的租金回報幾乎與股票回報相同，但波動性較小。

7. 潛在通脹對沖

房地產價格的上漲速度通常快於通貨膨脹率，而出租物業的所有者通常能夠通過提高向租戶收取的租金價格來轉嫁更高的運營成本。 2001 年至 2020 年間，通貨膨脹率總計略高於 41%，而房屋銷售價格中值上漲了約 238%。

投資房地產的缺點

雖然投資房地產有許多優勢，但也有潛在的不利因素需要考慮。投資房地產的一些缺點包括：

1. 資本密集型

投資房地產需要在很長一段時間內佔用大量資金。為了在為出租物業融資時獲得最佳利率和條款，並保持較低的償債能力，投資者通常會支付 25% 或更多的首付。

2、管理密集型

關於擁有、經營和管理出租物業，有很多事情需要了解。投資者需要了解的許多領域包括確定公平的市場租金、談判租賃協議、執行日常維護和維修、進行檢查以及遵守公平住房和房東-租戶法律。這些只是許多投資者聘請當地專業物業經理來幫助他們保護房地產資產並保持事情順利進行的部分原因。

3.非流動資產

房地產是一項長期投資，無法快速輕鬆地出售。即使在強勁的賣方市場中，上市房屋、談判交易和完成託管也可能需要 30 天或更長時間。這就是為什麼在投資房地產之前，償還高息債務並為個人開支設立應急基金很重要。

4. 費時費力

投資房地產需要大量的時間、精力和知識。儘管許多投資者建立了一支由值得信賴的專業人士組成的房地產團隊，包括物業經理、房地產經紀人、承包商和維修工人，以及抵押貸款經紀人和律師，但歸根結底，投資者的責任仍然有限。

5、責任風險

出租物業投資者冒著被在物業上受傷的租戶、客人或承包商起訴的風險。為了減輕潛在的責任，房地產投資者可以購買房東保險單並要求租戶購買房客保險單，如果當地房東-租戶法律允許的話。

投資房地產有許多優勢，包括經常性收入、房地產價值的長期升值以及各種稅收優惠。 然而，房地產也是資本和管理密集型的，不能很快出售。 在投資房地產之前，請花時間研究全國最好的房地產市場，以進行長期和短期租賃房地產投資。